25.07.13 Английский взгляд на земельную реформу. Комментарии Агроньюс

Земля – это основа всей жизни на нашей планете. Однако это такой субъект, который, с одной стороны, должен регулироваться как объект собственности сельского труженика, а, с другой, - это всеобщее достояние как ныне живущих на ней людей, так и будущих поколений. Поэтому так важно, как регулируется и администрируется использование этого богатства. Эффективное использование земли может повлиять на экономику в масштабах целого государства. Сегодня мы публикуем с небольшими сокращениями результаты исследования английскими специалистами опыта современных аграрных реформ в разных странах.

Исследование, проведенное специалистами Королевского института сертифицированных специалистов в сфере недвижимости (RICS), установило связь между эффективным земельным администрированием и экономическим развитием страны, которое попутно сопровождается ростом стоимости земли. Для этого, прежде всего, необходимо четко обозначить формы владения и создать строгие законодательные рамки для защиты права собственности.

Исследователи составили инфографику, на которой показаны основы земельного администрирования (рис. 1)

Одним из примеров успешной земельной реформы можно считать опыт Таиланда. На сегодняшний день эта страна является главным экспортером пищевой продукции в Юго-восточной Азии. В 80-е только четверть землевладельцев имели юридически подтвержденные права собственности. Согласно исследованию в рамках Национального Социально-Экономического Плана Развития NSEDB (1982 - 1986), всего 12% сельскохозяйственных земель принадлежат тем, у кого есть документы, подтверждающие их правовой статус. У 49% собственников — недостаточный пакет документов, 18% имели чисто умозрительные притязания. Еще 21 % — незаконно захваченные земли, чаще всего из состава лесных угодьев.

Для аграрной страны, какой является Таиланд, земля очень важна еще и по той причине, что сельскохозяйственный сектор является крупнейшим работодателем. В результате власти решили провести масштабную перепись землевладельцев, после чего выдали им сертификаты, в которых содержалась характеристика наделов. Благодаря этим документам, многим землевладельцам удалось оформить кредиты под залог земли. Кроме того, в целом выросло число сделок, связанных с землей. Правительственная инициатива сделала этот рынок более прозрачным. Согласно статистике, число сделок по продаже или закладу земли увеличилось с 400 000 в 1985 г. До 1 000 000 в 2010 г. Таиланду удалось направить выгоду от этого роста на развитие социальной и экономической сфер.

Программа земельного администрирования получила высокий приоритет. Правительство Таиланда даже обратилось за поддержкой к Всемирному банку, совместно с которым был разработан план реформ на ближайшие двадцать лет. В результате законные собственники земли должны были получить государственную поддержку, а государство — получить штат опытных оценщиков и специалистов по землепользованию и недвижимости.

Реформа проводилась в четыре этапа. Первая фаза (1985-1992) заключалась в том, чтобы разработать эффективный государственный институт оценки и регистрирования. За это время было выдано около 1,63 млн свидетельств собственности. В то же время департамент землепользования Таиланда открыл много региональных офисов в удаленных провинциях. Вторая (1991-1994) и третья (1995-2001) фазы уже включали элементы стратегического планирования: внедрение IT-технологий, правильное использование человеческих ресурсов и развитие инфраструктуры. Была завершена съемка всех участков с воздуха. Однако из ожидаемых 3 млн участков к этому времени удалось зарегистрировать только 2.1 млн.

Вместе с тем Таиланд столкнулся с рядом неразрешимых проблем. В этой стране недостаточно квалифицированных оценщиков, особенно в удаленных от крупных городов регионах. Из-за экономического кризиса Таиланду так и не удалось набрать ожидаемую квоту в 574 оценщика. По причине нехватки специалистов департамент землепользования в 2004 году оценил, что точно разграничить наделы, внести данные в госреестр и составить кадастровую карту, соответствующую нынешнему положению дел, удастся лишь 200 лет спустя. План по развитию земельного администрирования, хотя и не достиг требуемых высот, все равно оказал на таиландскую экономику значительное позитивное влияние.

Второй пример — это Бангладеш, применивший новую политику в оценке земельных активов и зональном расселении. Эта схема была воплощена в жизнь в 1984 г. Программа применялась на всей территории страны. Кроме того, были созданы десять округов для расселения, однако впоследствии их число пришлось сократить до пяти, включая Тангайльский округ. Через несколько лет чиновники собрали данные о владельцах земли, инфраструктуре и выращиваемых культурах на новоосвоенных территориях.

Исследователи RICS изучали Тангайльский округ в 2008 - 2009 гг. и пришли к выводу, что землевладельцы успешно используют возможность самостоятельно распоряжаться землей и заключать различные сделки. Помимо законодательных нововведений Бангладеш активно поддерживал внедрение современных технологий. На приватизированных землях выращивались товарные культуры, использовались новые методы ведения сельского хозяйства. Собственникам земли выдавался государственный кредит на развитие производства, и около 80 % фермеров воспользовались им.

Несмотря на то, что любые перемены в земельной политике происходят не за один день, а видимые результаты часто отмечаются лишь десятилетия спустя, эксперты отмечают, что государству выгодно проводить такие реформы. Приватизация земли, надежно защищенная законом, способствует экономическому развитию за счет привлечения инвестиций, роста производства и возможности подкрепить запрос на кредитование за счет земли. В результате растет цена на землю, что увеличивает спрос и интерес.

Участники рассказали о том, что они считают главными преимуществами программы приватизации (рис. 2).

Джон Трейси-Уайт, советник по устойчивому развитию RICS, комментирует: “Исследование доказывает, что передача земель с низкой доходностью, как сельских, так и городских, в частное владение способствует их последующему развитию. Не будем забывать, что без профессиональных оценщиков структурировать земельные владения невозможно. Во-первых, они оценивают непосредственно участки, а во-вторых, помогают при возведении на этой территории новой инфраструктуры».

Россия обладает неоспоримым земельным потенциалом: ни у кого в мире нет такого земельного капитала, вместе с тем запущенное состояние этой земли неоднократно становилось предметом критики, как властей, так и зарубежных инвесторов.

В арбитражный суд регулярно поступают иски от землевладельцев к кадастровой палате. Дело в том, что кадастровая стоимость влияет на расчет земельного налога, арендных платежей и выкупной стоимости участков. Советник президента РФ Вениамин Яковлев на недавнем заседании Совета при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства признал, что власти запоздали с введением разграничений между ЗК и ГК на 20 лет.

Вступление России в ВТО значительно влияет на развитие сельского хозяйства, которому тяжело бороться с импортом продукции без должной модернизации. Поэтому на развитие аграрного сектора с 2013 по 2020 годы планируется выделять почти по 200 млрд рублей из федерального бюджета. Это вдвое больше, чем в 2008. Однако вопрос о юридическом закреплении земельных прав в частных руках наблюдается явное торможение. Сохраняется риск, что земля в итоге может оказаться не у крепких хозяйственников, а у олигархов и спекулянтов.

Международный опыт показывает, что государство должно сделать первый шаг, а именно — стать беспристрастным регулятором рыночных отношений и отпустить часть неэффективных, простаивающих земель. Это особенно важно для развивающихся стран, которые испытывают трудности с развитием сельского хозяйства. Для того, чтобы не отставать от соседей, России следует не только задуматься о реформе землепользования, но и сделать это как можно скорее. Несмотря на то, что реформы тяжело довести до конечного, идеального результата, они в любом случае приносят большую пользу.

 

Агентство АгроФакт

БАНЕРЫ

Галерея фотографий